«Эпоха дешевого Таиланда закончилась»: как изменился рынок курортной недвижимости

Рынок курортной недвижимости в Таиланде, долгое время считавшийся у россиян простым способом обеспечить себе доход или место для зимовки, переживает самый сложный за последние 15 лет период. Пока местный рынок лихорадит от ипотечных отказов, а застройщики замораживают проекты, что приводит к затишью на рынке новостроек, эксперты предупреждают — покупка дешевых квадратных метров может обернуться потерей денег.

Почему бюджетная недвижимость стала зоной риска, какие проекты больше не выгодны инвесторам и что именно определяет финансовую выгоду объекта в кризис? Разбираемся с экспертом Кириллом Вялых, который работает с недвижимостью Таиланда уже 16 лет и вместе с рынком пережил не один спад экономики, а в период ограничений из-за пандемии во главе строительной компании Phuket9 перестроил её бизнес-модель, в разы увеличив обороты и штат.

«СП»: Кирилл, вы в Таиланде с 2010 года и видели много перемен в местном рынке. Долгое время эта страна считалась у россиян выгодной для покупки недвижимости, но в последнее время новости пугают: стройки стоят, банки массово отказывают местным в ипотеке, цены растут. Объясните, исходя из вашего опыта, что происходит?

— Некоторые действительно все еще живут в парадигме прошлых лет, думая, что в части стран Юго-Восточной Азии, особенно в Таиланде, можно купить, условно, любую «коробку» за 5 миллионов, и она будет расти в цене. Сегодня это иллюзия, которая может сыграть с покупателем злую шутку. Туризм буксует, банки действительно часто отказывают в ипотеке тем, кто берет дешевую недвижимость. Это значит, что стройка заморозится, а ваши деньги будут «стоять». Эпоха «дешевого» Таиланда закончилась.

Если вы сегодня покупаете дешевую студию в доме-свечке посреди пустыря, где из удобств только бассейн на крыше — вы в ловушке. Вы ее не сдадите, потому что люди за последние годы стали более избирательны в плане места проживания. Теперь люди хотят жить с доступом ко всей необходимой инфраструктуре вроде больниц, торговых центров, детсадов и продуктовых магазинов.

«СП»: Вы продвигаете концепцию строительства «города в городе», и ваш первый такой поселок на Пхукете задал тренд в местной индустрии — подобные форматы начали появляться у других застройщиков. Как удалось добиться такого признания со стороны других застройщиков и почему вы считаете такой подход важным?

— Признание со стороны конкурентов — это всегда результат создания нового рыночного стандарта, который невозможно игнорировать. Наш первый поселок на Пхукете не просто предложил жилье, он сформировал образ жизни, который до этого момента отсутствовал в местной индустрии. Я рискнул внедрить формат, который объединил приватность вилл с инфраструктурой полноценного курорта, что на тот момент было в новинку для острова. Современному инвестору, особенно из России, не нужна недвижимость, например, апартаменты или дом, от которых надо ехать 20 минут за продуктами или лекарствами.

Концепция «город в городе», где все есть в шаговой доступности, — новое требование покупателей, которые теперь мыслят иначе. Этот подход создает замкнутую экосистему и объект автоматически становится приоритетным для арендатора, а значит, на таком жилье можно заработать больше и быстрее. Теперь выигрывает тот, кто инвестирует в инфраструктуру, а не в метры.

«СП»: Эту модель сейчас активно начали развивать и в России. Но зачем девелоперу брать на себя функции государства и строить социальную инфраструктуру? Кажется, что проще заработать только на многоэтажках, ведь строительство школ, детсадов и поликлиник — это финансовая нагрузка, которая не окупится. Как, исходя из вашей практики, объясняете рациональность такой модели?

— Во-первых, такая модель привлекает гораздо больше покупателей. Что лучше: купить квартиру в «свечке» и думать, в какой детский сад отвести ребенка и где оставить машину в переполненном дворе, или приобрести жилье в комплексе, где до всего можно добраться пешком?

Во-вторых, это снижает издержки и оптимизирует сроки реализации объектов. Проекты делятся на очереди, которые зависят от спроса и сроков строительства инфраструктуры. И в-третьих, такие районы привлекают бизнес. Открываются кафе, магазины и другие частные организации. А это, в свою очередь, привлекает покупателей жилья. Получается замкнутый круг, который выгоден всем.

«СП»: В Таиланде вы как бизнесмен преодолели целую серию экономических спадов, включая ковидный кризис, когда многие компании покинули рынок или сильно просели в показателях. Вы же сумели значительно увеличить оборот компании и привлечь инвесторов из России, Китая, Индии и США. Какие решения позволили вам этого добиться?

— В любой кризис, независимо от того, чем он вызван, появляется подспудное желание начать экономить, не предпринимая резких шагов, не выводить новые продукты на рынок, но эта автоматическая реакция ошибочна. Любой спад экономики я использую как шанс вывести компанию или продукт на новый уровень. Чувствовать себя увереннее мне помогает грамотный расчет рисков.

Перед тем, как выводить новый продукт на рынок, я рассчитываю спрос, и только тогда действую, не боясь потерять в финансах. Например, планируя построить медицинский центр в жилом комплексе, мы сначала рассчитали, сколько именно людей придет туда завтра, чтобы убедиться в его реальной востребованности. Выверенные решения, принятые в кризис, становятся хорошей опорой бизнеса в перспективе. Я создаю ценность, которую нельзя просто «отменить» экономическим спадом.

«СП»: При вас небольшая фирма-застройщик стала девелопером полного цикла с собственными строительным, инженерным и архитектурным департаментами, а штат вырос с трех сотен до примерно 1600 сотрудников. Какие методы вы использовали, чтобы добиться таких результатов?

— Мы перестали зависеть от внешних подрядчиков, создав цепочку «идея — проект — реализация» внутри одной структуры. Это позволило контролировать маржинальность и качество на каждом этапе. При таком штате невозможно знать всё, но можно выстроить прозрачные бизнес-процессы.

Я сфокусировался на поиске сильных лидеров для каждого департамента и внедрении единых стандартов управления проектами. Мы сохранили гибкость малого бизнеса в теле крупного девелопера, поощряя инициативу на местах и жестко увязывая рост штата с конкретными показателями ввода квадратных метров. Этот путь превратил нас из простого застройщика в полноценного игрока рынка, способного закрывать задачи любой сложности своими силами.

«СП»: В покупке квартиры для инвестиций есть много рисков, и самый, наверное, главный — простой недвижимости. Вы создали программу фиксированной доходности, по которой инвестор получает пассивный доход вне зависимости от заполняемости объекта, а все заботы о нем берет на себя управляющая компания. Как отреагировал рынок на ваше решение? И, объясните, почему вы рискнули выплачивать дивиденды в кризис, если туристов в такое время обычно становится меньше?

— Это был 2017 год, и многие, узнав о такой программе, скептически улыбались. Настороженность при появлении новых решений — это нормально. Тем более фиксированная доходность часто воспринимается как обещание, а рынок в целом от обещаний устал и тогда, и сейчас тем более. Многие девелоперы в разные годы пытались использовать похожие схемы, не имея под ними реальной экономики, и это подорвало доверие. Важно понимать, что «фикс» — это не «гарантия прибыли» и не защита от всех рисков, а инструмент перераспределения операционных рисков. Обычно инвестор берет на себя простой, сезонность, колебания спроса. Мы рискнули, потому что в модели с фиксированным доходом эти риски берет на себя оператор — но при условии, что он действительно управляет объектом, а не передает его третьей стороне.

Еще один нюанс — такая модель жизнеспособна, если объект не зависит исключительно от краткосрочного турпотока. Если в составе проекта есть функции, которые востребованы постоянно — медицина, образование, сервисы для местных жителей, — они формируют базовый денежный поток. Он и становится источником выплат в периоды, когда туристический спрос снижается. Кризисы как раз хорошо показывают, какие модели работают, а какие нет.

«СП»: Как участник бизнес-ассоциации «Я Лидер», вы постоянно находитесь в сообществе предпринимателей, которые привыкли работать на опережение и задавать тренды. Исходя из лидерских прогнозов, расскажите, аким вы видите рынок Таиланда, допустим, через три года и какие объекты стоит покупать сейчас, чтобы получить достойные дивиденды к тому времени?

— Что будет с рынком через три года — на этот вопрос точного ответа вам не сможет дать, пожалуй, никто. Сейчас падает дешевый сегмент и очевидно, что на какой-то период покупка квартиры в надежде на рост цен будет невыгодна, но есть смысл обращать внимание на среду, в которой существует квартира, окружающую ее инфраструктуру. С учетом того, как меняется мышление людей, в ближайшие несколько лет важнее смотреть не на цену за квадратный метр, а на, скажем так, полноценность проекта с точки зрения жизни и его «живучесть» в перспективе.